Les propriétaires expropriés continuent de se défendre contre la DUP (déclaration d'utilité publique) qui sert de base légale aux expropriations. Ils ont décidé de contester le jugement de la Cour d'Appel de Nantes par un pourvoi en cassation. Il y a en particulier deux aspects qui sont contestables: le changement de bénéficiaire de la DUP après l'enquête publique et la compatibilité avec le SCoT de 2015.
Communiqué de presse de mars 2022
La loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets a été promulguée le 22 août 2021. Elle reprend, en partie seulement, les propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat. Cette assemblée de citoyens, tirés au sort, avait été mise en place suite au mouvement des Gilets Jaunes. Une des 146 propositions retenues par Emmanuel Macron en juin 2020 était de prendre des mesures coercitives pour stopper les aménagements de zones commerciales périurbaines. Loin de stopper toute création de nouvelles zones commerciales, l'article 215 fixe néanmoins un principe général d'interdiction de création de surfaces commerciales qui entraîneraient une artificialisation des sols. Plusieurs motifs de dérogation possibles sont énoncés. Mais pour les projets périurbains, ces dérogations ne peuvent être accordées que pour des ensembles commerciaux d'une surface de vente inférieure à 10000 m². Article L752-6 du Code de commerce (version en vigueur à partir du 25 août 2021) La loi Climat modifie donc les conditions d'obtention des autorisations d'exploitation commerciale, césame indispensable pour obtenir un permis de construire pour des surfaces commerciales. A l'été 2021, il ne semble pas que le promoteur ait déposé une demande de permis de construire pour les enseignes commerciales et par conséquent le projet de ZAC du Brochet n'est pas encore passé en CDAC (commission départementale d'aménagement commercial) et n'a encore aucune autorisation d'exploitation commerciale. Dans un premier temps, le déplacement de la zone commerciale actuelle (plus de 13000 m² de surface de vente) et du Lidl (moins de 1000 m²) devait conduire à la réalisation de plus de 22000 m² de surface de vente sur la ZAC du Brochet. A terme (horizon 2030), le traité de concession (article 20) prévoit la réalisation de 31000 m² de surface de vente et le SCoT modifié en février 2020 inscrit pour la ZAC du Brochet une surface totale de vente maximale de 30000 m². C'est trois fois le seuil fixé par la loi Climat!
Plus que jamais, la proposition de l'association Laissez-nous vivre un peu s'impose comme une évidence: une optimisation du site actuel avec un parking aérien (ou souterrain) permettrait de moderniser l'hypermarché et densifier les activités commerciales sans artificialiser de terres agricoles. Le déplacement de la station-service et de l'enseigne Location U au niveau de l'échangeur de la Nantes-Cholet permet aussi de libérer du foncier sur le site actuel du Hyper U.
La station-service et le MacDo construits en entrée de la ZAC ne représente qu'une toute petite partie de la ZAC du Brochet qui s'étend sur presque 18 hectares.
A l'été 2020, le promoteur ne dispose d'aucun permis de contruire pour le reste du site. Avant cela, il faudrait qu'il obtienne une autorisation commerciale de la CDAC/CNAC (commission départementale/nationale d'aménagement commercial). Ceci s'annonce difficile suite à l'annonce le 15 juillet 2020 d'un moratoire sur l'installation de nouvelles zones commerciales et à la circulaire du 24 août 2020 demandant aux préfets d'être particulièrement vigilants à l'enjeu de l'artificialisation des sols lors des procédures d'autorisations d'exploitation commerciale. Le moratoire est une des 146 propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat retenues par Emmanuel Macron en juin 2020. Cette dynamique s'inscrit donc dans un long processus et un combat très large initié par le mouvement des Gilets Jaunes.
Dans les jours qui ont suivi l'enquête publique sur le SCoT, les opposants au projet de ZAC du Brochet ont fait l'objet d'une véritable campagne de dénigrement. Le promoteur a en particulier organisé une réunion privée au Château du Cléray dont la presse a fait grand écho en laissant libre cours aux arguments du promoteur et surtout en reprenant le fait que les opposants n'auraient "cessé de manipuler les chiffres pour faire peur et faire croire au gigantisme du projet" (Hebdo de Sèvre & Maine du 26 décembre 2019 et Ouest-France du 19 décembre 2019).
Suite à cette attaque, l'association de commerçants Laissez-nous vivre un peu et le collectif citoyen Laisse Béton ont chacun réagi par communiqués de presse. Communiqué de presse de Laissez-nous vivre un peu Communiqué de presse de Laisse Béton
Alors que le promoteur reproche aux opposants de diffuser de fausses informations sur le projet (ce qui est complètement infondé puisque les opposants se basent sur des documents rendus publics), la Communauté de Communes refuse de communiquer aux opposants un certain nombre de comptes-rendus du comité de pilotage de la ZAC.
Ce manque de transparence est complètement incompréhensible puisque la CADA (commission d'accès aux documents administratifs) a donné deux avis favorables à la communication de ces documents (12 mai 2016 et 26 septembre 2019).
C'est pourquoi l'association Laissez-nous vivre un peu et le collectif Laisse Béton ont dénoncé cette attitude dans une lettre ouverte commune destinée aux élus de Vallet et de la Communauté de Communes Sèvre-et-Loire.
Anticor a également dénoncé ce manque de transparence dans un courrier du 2 mars 2020. L'association anticorruption demande ainsi à la communauté de communes de bien vouloir transmettre la totalité des documents demandés.
En 2020, l'association Laissez-nous vivre un peu a demandé les comptes-rendus du comité de suivi technique. N'ayant aucune réponse de la communauté de communes, l'association a saisi la CADA qui a donné un nouvel avis favorable en date du 8 octobre 2020. D'autre part, les propriétaires expropriés ont demandé un mémoire produit par l'aménageur concernant l'acquisition de leurs terrains. En l'absence de réponse, la CADA a là encore donné un quatrième avis favorable le 19 novembre 2020.
Cette répétition d'avis favorables de la CADA non suivis par la communauté de communes Sèvre et Loire a amené Anticor à de nouveau interpeler la communauté de communes dans un courrier du 30 novembre 2020. Anticor rappelle que la communication de documents est un droit fondamental des citoyens et que le refus tacite ou exprimé de l'administration et des élus décideurs ne peut qu'accréditer l'idée qu'il y a des choses à cacher.
Contrairement à ce qui a toujours été clamé haut et fort jusqu'ici par les élus et le promoteur, force est de constater que le projet de ZAC n'est pas compatible avec le SCoT (schéma de cohérence territoriale) révisé en juin 2015. C'est exactement ce qu'explique le Président de Sèvre-et-Loire dans son courrier au Vice Président en charge du SCoT pour demander une modification du document d'urbanisme "permettant de rendre compatible notre outil de planification et d'aménagement avec le projet de ZAC".
Cette demande a donc été suivie d'une enquête publique ayant eu lieu fin 2019. Le but de la modification du SCoT est de simplement changer une phrase du DACOM, le document d'aménagement commercial. Dans sa version de juin 2015, le DACOM mentionne une "limite de 8000 m² de surface de plancher par équipement, compte tenu de la proximité métropolitaine". Dans la version soumise à l'enquête, il est question d'une "surface de vente maximale de 8000 m² par équipement". Il n'y a donc plus de limite pour la surface de plancher, regroupant non seulement la surface de vente (partie accessible aux clients) mais aussi toutes les réserves, les accès de livraison ou encore la partie administrative à laquelle les clients n'ont pas accès.
Dans la version modifiée, il est aussi question d'inscrire "une surface totale de vente maximale de 30000 m² et une surface totale plancher maximale de 900000 m²" pour sécuriser ce projet surdimensionné lors du passage devant les commissions d'aménagement commercial.
Cette enquête publique a fait l'objet de très nombreuses observations défavorables (52) et il n'y a aucune observation favorable. Les avis proviennent d'un public très varié, allant des commerçants aux maraîchers, en passant par des consommateurs, des élus, Terre de Liens et le Groupement des Agriculteurs Bio 44, France Nature Environnement, Des terres pas d'hypers ! ou encore des spécialistes du développement de l'urbanisme commercial en France.
Malgré cette opposition exprimée unanimement par le public, le commissaire enquêteur a donné un avis favorable (avec réserves). C'est absolument scandaleux ! L'association Laissez-nous vivre un peu et le collectif Laisse Béton ont réagi par communiqué de presse du 17 janvier 2020.
Faisant fi de toutes les observations du public défavorables à la modification du SCoT, les élus ont voté la modification du SCoT quasiment à l'unanimité (seule l'ancienne maire de Vallet s'est abstenue). L'association Laissez-nous vivre un peu a alors déposé un recours gracieux auprès du président du Syndicat Mixte du SCoT pour annuler la délibération du 10 février 2020 par laquelle le comité syndical a approuvé la modification du SCoT.
Selon les comptes-rendus du Comité de Pilotage réuni à plusieurs reprises entre juillet et novembre 2018, il apparaît que les études sur la dynamisation du centre-ville de Vallet sont faites sous l'influence de la SNC le Brochet (Hyper U+Jeulin) et pour alimenter le dossier CDAC/CNAC en vue de l'obtention des autorisations commerciales et des permis de contruire.
Il apparaît également que la SNC le Brochet veut modifier le programme de promotion et d'aménagement pour, nous citons, "répondre aux nouvelles attentes de l'urbanisme commercial", le but étant de couvrir le déficit d'environ un million d'euros liés aux fouilles archéologiques. Mais qu'est-ce que cela signifie? A quoi doit-on s'attendre concrètement?
Notons que l'intervention de partenaires comme POLYGONE, DUGUE et LES ARCHES METROPOLE font présager d'une commercialisation à grande échelle. Nous ne sommes donc plus, comme annoncé au départ, dans un simple transfert de la zone commerciale actuelle qui était sensé ne pas entrer en concurrence avec le centre-ville. Au contraire, le projet de ZAC du Brochet dérive vers un projet commercial de grande ampleur, mettant ainsi en danger les commerces des centres-villes de Vallet et des alentours.
Nous rappelons que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) fixe une surface minimale de 400 m² pour les enseignes qui viendraient s'installer sur la ZAC du Brochet. Est-il maintenant question de revoir cette limite à la baisse, voire même de supprimer cette limite, alors qu'elle avait été fixée dans le but de protéger le centre-ville des effets dévastateurs d'une zone commerciale de 17 hectares en entrée de ville? Nous avons été très attentifs à ce qui s'est passé à Gétigné avec les Allées Gestina: il y avait au départ une limite de 300 m² mais, suite aux difficultés rencontrées par le promoteur pour commercialiser ces surfaces commerciales de plus de 300 m², cette limite a été purement et simplement supprimée et les Allées Gestina accueillent désormais des enseignes concurrentes aux centres-villes de Clisson et Gétigné. Nous sommes particulièrement inquiets de voir que le PLU pourrait être modifié pour répondre à l'appétit commercial des promoteurs et sans se soucier des conséquences sur les commerces de centre-ville.
C'est pourquoi nous avons interpellé les élus participant au Comité de Pilotage de la ZAC du Brochet par un courrier reçu en mairie de Vallet le 10 janvier 2019. Nous attendons une réponse précise des élus pour nous expliquer ce que veut dire "répondre aux nouvelles attentes de l'urbanisme commercial" et nous présenter le nouveau programme de promotion et d'aménagement.
Au printemps 2018 le cabinet AID Observatoire, mandaté par la Mairie de Vallet, a mené des enquêtes auprès des consommateurs et commerçants de Vallet afin de présenter un diagnostic sur l'état du commerce à Vallet.
La Mairie de Vallet a également organisé un atelier où il a surtout été question de faire le point sur la situation actuelle du commerce à Vallet, comme cela avait été fait il y a quatre ans par la CCI Nantes Saint-Nazaire. Le but de cet atelier devait aussi être la recherche d'une stratégie de développement mais cela a été un peu léger: les participants ont eu 20 minutes pour sélectionner quelques priorités sur un questionnaire préparé à l'avance par la Mairie et le bureau d'études. Consacrer 20 minutes seulement pour préparer l'avenir du centre-ville de Vallet, est-ce bien sérieux?
Nous espérons que cette étude ne soit pas seulement là pour montrer la bonne volonté des élus pour renforcer les petits commerces de proximité, alors qu'en même temps ils signent la mort des centres-villes de Vallet et des villes voisines en donnant les pleins pouvoirs à Hyper U pour développer sa ZAC du Brochet sur plus de 17 hectares en entrée de ville. Sur ce point, nous notons d'ailleurs que le cabinet en charge de cette étude n'avait pas connaissance du projet de ZAC du Brochet. L'étude se borne à faire un point sur l'état actuel du commerce à Vallet mais ne fait aucun diagnostic sur l'impact qu'aura la ZAC du Brochet sur les petits commerces des alentours.
Lors du conseil municipal du 5 juillet 2018, le cabinet AID Observatoire a présenté le résultat de cette étude. Selon le cabinet, le centre-ville reste dynamique et fonctionne plutôt bien. Le taux de vacance de 13% (7 locaux vides sur 71 commerces dans le centre de Vallet) est jugé satisfaisant. Les loyers, plus élevés à Vallet que sur le reste du territoire, sont pointés du doigt. Le cabinet a défini des axes de travail pour renforcer le centre-ville et un comité de pilotage va approfondir ces pistes de travail. Par contre, il n'est nullement question de la création de la ZAC du Brochet. Le sujet a été complètement occulté par le cabinet d'études, mandaté par la Mairie de Vallet rappelons-le. Le diagnostic présenté est donc complètement tronqué et passe à côté du véritable enjeu pour l'avenir des commerces de centre-ville à Vallet et autour: il faut d'abord stopper le projet de ZAC du Brochet !!! Cela permettrait de redonner de la lisibilité aux commerçants qui seraient susceptibles de s'installer dans le centre-ville. Et cela permettrait également de redonner de la lisibilité aux banques qui sont actuellement frileuses pour accorder des prêts pour des petits commerces de centre-ville, alors même que le spectre de la ZAC du Brochet n'annonce rien de bon pour l'avenir de ces petits commerces.
Détruisant 17 hectares de terres agricoles sur le site du Brochet, les propriétaires de l'actuelle zone commerciale comptent bien revendre une partie de leurs terrains pour faire des logements, réalisant ainsi une belle opération immobilière (voir article de Ouest-France du 26 décembre 2017). Il faudrait alors dépolluer le site que Hyper U occupe depuis une trentaine d'années pour aller polluer un autre site trois fois plus grand.
On ne peut que déplorer cette politique d'urbanisation alors qu'il existe d'autres solutions pour permettre aux enseignes de l'actuelle zone commerciale de se développer sans dévorer de terres agricoles. En effet, il serait tout à fait possible de construire un parking aérien, permettant ainsi de libérer de la place pour agrandir les surfaces commerciales.
Pas besoin d'aller voir ce que fait la concurrence à Basse-Goulaine avec le parking aérien de Leclerc. Le Super U de Vertou a lui aussi choisi ce parti d'aménagement. Il est d'ailleurs intéressant de voir l'évolution du site avec Street View de Google Maps qui propose des vues datant d'avant et après la construction du parking aérien:
C'est aussi la solution pour laquelle a opté le Hyper U de Saint-Philbert-de-Grand-Lieu pour pouvoir s'agrandir (voir article de Ouest-France du 31 janvier 2016). Cet aménagement est particulièrement réussi aussi bien sur le plan pratique que sur le plan esthétique:
L'association "Laissez-nous vivre un peu" demande donc à ce que la solution du parking aérien soit étudiée sérieusement à Vallet avant de polluer encore un nouveau site et détruire inutilement des terres agricoles.
Le 7 octobre 2017 à Vallet, l'association "Laissez-nous vivre un peu" a organisé une marche citoyenne, le but étant de réunir acteurs économiques, clients, consommateurs, commerçants, artisans, riverains et associations environnementales.
Environ 200 personnes sont ainsi venues réaffirmer leur opposition au projet de ZAC du Brochet. Les manifestants ont exprimé leur attachement à la préservation des espaces agricoles et rappelé que, si la ZAC peut créer des emplois, ceci se fera au détriment du centre-ville de Vallet et des autres villes tout autour.
Cette manisfestation s'est déroulée dans la bonne humeur, entre ballons colorés, bonbons distribués aux passants, slogan "Des terres, pas d'hypers !" et chanson "En centre-ville, on aime bien les p'tites boutiques, elles sont super et dynamiques!".
A l'issue de cette marche, une lettre a été lue et remise en main propre au maire de Vallet et deux autres élus. Retrouvez ici la lettre qui a été lue devant à la mairie pour demander aux élus de faire machine arrière.
L'association "Laissez-nous vivre un peu" remercie tous les participants à la marche citoyenne, ainsi que les élus qui étaient présents devant la mairie et qui ont joué le jeu en écoutant les revendications des manifestants. L'association remercie également les commerçants qui, comme convenu, au lieu de participer à la marche, ont laissé leurs magasins ouverts pour donner une image non pas triste, mais au contraire dynamique et accueillante. Ces commerçants ont ainsi pu expliquer à leurs clients pourquoi ils s'opposent à la ZAC du Brochet.
Suite à l'enquête publique qui a eu lieu d'octobre à novembre 2015, et malgré la pétition de l'association "Laissez-nous vivre un peu", le Préfet de Loire-Atlantique a déclaré l'utilité publique du projet de la ZAC du Brochet par un arrêté du 7 juin 2016.
En annexe de cet arrêté se trouve l'exposé des motifs et considérations justifiant le caractère d'utilité publique de l'opération selon la CCV. On y trouve en particulier les prévisions du Président de la CCV concernant les emplois: 207 emplois créés
Ces prévisions ne sont basées sur aucune étude. De même, aucune étude n'a été réalisée pour évaluer le nombre d'emplois qui vont disparaître dans les centres-villes de Vallet et des communes voisines à cause de la ZAC du Brochet.
La ZAC du Brochet va s'étendre sur 17.3 hectares. Ceci est équivalent à la surface de tout le centre-ville de Vallet, en allant du cimetière jusqu'à l'école publique. Voir le plan détaillé du centre-ville de Vallet
En 2011, la commune de Vallet a fait réaliser une première expertise du projet de zone commerciale portée par le propriétaire de l'hypermarché Hyper U. On y retrouve la synthèse de la programmation commerciale et de services prévue (dans la version que la CCV a fourni lors de l'enquête publique, c'est-à-dire en occultant certains éléments): rayon bio 300 m², cuisiniste 1000 m², décoration maison 500 m², 4 cellules de restauration...
Alors que cette étude recommande de limiter l'offre en restauration, alimentaire, prêt-à-porter, bricolage, jardinage et activités génératrices de flux pour le centre-ville, le projet présenté pour la DUP passe outre ces recommandations, en particulier avec une grande inconnue sur le pôle tertiaire: il n'existe aucune information sur le type d'enseignes qui s'y installeront.
En annexe du traité de concession d'aménagement, le programme prévisionnel des constructions donne le détail des surfaces de vente (près de 31000 m² au total) et des surfaces des parcelles (plus de 90000 m² dont 38000 m² pour l'hypermarché uniquement).
La ZAC du Brochet n'était pas inscrite au SCoT (schéma de cohérence territoriale) de 2008. Ce n'est que lors de la révision du SCoT du 29 juin 2015 que ce projet a été inscrit au Document d'Aménagement Commercial (DACOM), qui fait partie du Document d'Orientation et d'Objectifs (DOO). En savoir plus
Cette inscription au DACOM, de manière lapidaire et sans aucune justification, fait l'objet d'un recours des propriétaires des terrains, tout comme le PLU adopté en 2013 et par lequel le site agricole est devenu une zone économique à long-terme.